转自大胡子看深圳

一年过去，马上就要步入崭新的2023年。

这一年的深圳楼市用一个词来形容，跌跌跌宕中有起有伏。

(相关资料图)

今天做一个年终大盘点，2022年深圳楼市里跌幅最大的10个小区。

不看不知道，这些小区居然跌幅这么多，甚至还有跌幅超过50％！

捂住脆弱的小心脏，整理出这些数据实在太过刺激了。

第一名：八卦岭宿舍，跌幅56％

提起八卦岭片区，关注学区的朋友可能不会陌生。

片区内大部分房子为小面积单身公寓、宿舍，而且还带着拆迁概念，是投资客眼里的香饽饽。

2019年凭借荔园小学的落户，八卦岭更是成为深圳疯涨最猛的区域，曾一夜狂涨162万，年均涨幅80%！

但如今，跌幅第一这个名声也是当之无愧。

当年爆红的28平八卦岭宿舍，最高的成交价为428万。

但是现在最新的成交实在是让人大跌眼镜，26平成交177万，跌幅高达56％。

利好无法兑现叠加行情遇冷，八卦岭倒下的太狼狈了。

回忆起过去疯狂的那几年，买房怎么赚钱不一定知道，但是能亏这么多钱的在深圳属实也是不多见。

第二名，鹏盛村，跌幅47％

同为八卦岭片区的代表作，2022年也是经历了大跳水的一年。

鹏盛村，一套31平户型的楼梯房，当时最高成交单价11.2万/平，总价348万。

而今，39平的成交总价237万，单价5.92万/平，跌幅47％。

不到两年时间，一套房子不仅首付款跌没了，现在房子的价格还没有在还的贷款高，真是欲哭无泪。

第三名：灵芝新村，跌幅46％

灵芝新村其中1-29栋名称洪浪二村，30-90栋又称灵芝新村，开发建成时间段在1983-1989年。

主要是有旧改的光环，加上教学资源优质 ， 附带宝安中学本部+宝中外国语+宝中实验，三个优质学区， 价格在曾经一度冲至12万/㎡。

印象比较深刻就是2020年/12月一套65㎡的两房，报价850W，后来800W成交，还是多批客户哄抢的情况下。

现在最新一套是11月中旬的73平两房，473万，单价6.48万，跌幅46％。

灵芝新村

同一个跌幅的，还有龙华的龙悦居。

并列第三名：龙悦居，跌幅46％

作为一批政府福利房，早年买入的价格非常低，持有十年后转红本。

结果一解禁就有了深外龙华九年制学区的机会，再加上地段不错，小户型好上车。

毕竟和龙悦居学位一样的是其他什么小区？

莱蒙水榭山、圣莫丽斯、熙园山院为豪宅盘，都是大户型为主，总价最低门槛都要1500万起。

刚需够不上，但又想带学位，当时龙悦居的价格才560-600万，价格就显得很美丽，在2020年底被一批炒房客带火了，从550万开始一路跳涨。

但之前我就说过，哄抬龙悦居太疯狂了，62平的两房历史最高能卖到720万（根据数据查到的720，再高没查到）

最新一套成交已经跌到了410万，对比最高价已经是快要腰斩，比指导价528万还要低。

结果最近有个挂牌价更是惊掉下巴，一样的62平两房挂牌388万，跌幅高达46％。

这种梦幻开局的楼盘也是百年难得一见，买得早卖的早的算是捡了一波意外之财，高位接盘到现在出不了手的也是妥妥变成了“接盘侠”。

很多人说买房能赚钱，其实买房能赚吗？

不能，买对房子才可以。

只能说，想从房产赚钱不是一件简单的事，还得多看多学习。

第四名：红荔村，跌幅42％

红荔村位于福田的华强北片区，与百花、八卦岭、园岭片区一起构成了福田最强的名校学区集中的板块。

回过头来看红荔村，是八九十年代建成的老房子，至今已有30来年的房龄，楼体破旧不堪，但是凭借百花小学和实验中学的学位优势，多年来房价一路走高。

当时75平的二手房，去年最高卖到18万/平，今年10月份成交价10.4万/平，跌幅42％。

看到这个涨幅和跌幅的时候，你就知道，能超越“地段论”的，大概只有名校学区房了。

从排行榜前面来看，跌幅排在前几的都是名校学区房，以前都说名校学区房是硬通货，不管行情冷暖，总能逆势上涨。

但现实就是一记耳光，现在年底了，每年3月份都是学区房成交的高峰时刻，明年学区房还能涨回去吗？

而那些心心念念想给孩子买一套学区房的家长，敢不敢下手，关于要不要赌学区房和赌拆迁。

第五名：诺德假日花园，跌幅40％

被称为 前海妖盘 的诺德假日花园，2020年的最高峰时期该小区被爆出最高成交，48平的户型，最高成交单价为17万/平。

据@宏盛楼记统计，诺德假日66㎡价格最高峰是在2021年2月初，当时成交价达到1149万。

经过这一年多以来老牛拉慢车的消耗投资客的耐心，最新的成交价已经回落到685万，跌幅40％

48平的小户型跌得没有那么厉害，但也没有顶住下跌的压力，最新一套成交555万，单价下跌了32％。

第六名：南油B区，跌幅39.6％

南油B区地处深圳南山南油片区，靠近海岸城，建成于1993年，楼龄已过20年。

作为要传出拆迁消息许多次的老楼南油B区，房价也随着旧改的消息跌宕起伏。

2019--2020年上半年，南油B区的小区成交价在6万-7万/平，且成交周期较长。

图源：链家网

2020年，华润接手南油B区棚改消息传来，小区涨幅惊人， 整体成交价格相较年初都涨了2万-3万/平。

图源：链家网

在11月， 南油B区已经出现了11万+/平的成交价，甚至12万/平的挂盘价。

图源：链家网

而现在拆迁消息销声匿迹，大环境不好，也没有开发商拆得动了，靠碰瓷开发商也涨不上去了。

小户型的最新成交价，已经跌到回6.76万，跟最高点相比，近40％的跌幅是稳稳的。

这也就是说，之前涨的都跌回来了，华润的旧改也成了没影的事。

第七名：花样年花郡/花乡，跌幅38％

宝安，是上一轮深圳楼市最亮眼的明星，也是上一轮“一路向西”浪潮下，炒的最火热的片区。

花样年位于传统宝中边缘的位置，属于是宝中最稀缺的小户型。

花样年花郡、花乡，户型从28平的单间，到50平的小两房，应有尽有。

2021年1月，在深圳楼市大热的顶点，根据链家网显示，花样年不到28平的单间，成交到了430万，单价直逼15万/平+。

经历了这一年多的痛苦回调，同样的28平小户型成交266万，跌幅38％。

花郡/花乡周边配套可以，但支撑起它暴涨的源头还是稀缺，因为宝中没有小户型，稀缺属性还在，现在只能等待一个时机了。

第八名：香蜜湖豪庭，跌幅37％

整理到这里的时候看到了香蜜湖，我也是愣了一下，香蜜湖居然也榜上有名。

香蜜湖豪庭位于香蜜湖核心区，侨香路与香莲立交桥交汇处东南侧。

小区共三栋楼，总高11层小高层电梯房组成，主要由55平南向小两房和69平北向小三房组成。

这个房子的特点就是得房率高，小户型为主，是福田区第一梯队名校——深圳明德实验学校的上车盘。

香蜜湖地段+学区优势，在2021年这波大涨中，三房价格成交到了1410万，单价一度冲到了20万+。

再看看现在最近一次成交，同样的小三房，889万成交，单价直接回调到12万，贴着指导价卖。

不过，回调后作为香蜜湖明德实验起步门槛小户型，地处香蜜湖核心地段，刚需小三房，近指导价，还是非常具有竞争力的。

第九名：中海阳光玫瑰园，跌幅33％

中海阳光玫瑰园，前海刚需热盘之一，尤其是54平2房户型，超高的换手率使其成交价不断攀升。

从2020年初10.7万/平到2020年底直逼16万/平，一年的时间，单价上涨近6万/平。

最近一套51平2房，成交总价在540万，成交单价在10.6万/平，与指导价相差仅3万，跌幅33％。

可以说，成交已回落至2019年底。

最后：

这十个楼盘的跌幅数据是与去年1-3月高峰期对比得出。

因为是个人整理，所以挑选了非常有代表性的楼盘和大家分享，欢迎大家补充。

关键词： 假日花园 跌幅高达 花样年花郡