还在使用微信聊天记录代替对账？小心竹篮打水一场空！_焦点简讯

N海都记者 梁展豪 通讯员 周佳雲

(相关资料图)

“忙前忙后，带客户看房、谈判，

这一单总算是成交了 ！”

两房产经纪店的职员

正满怀期待佣金发放，

岂料辛辛苦苦跑来的业绩，

却变成了竹篮打水一场空！

究竟是什么原因导致

二人所在的平潭某房产经纪店

催讨佣金的诉讼未获法院支持呢？

案情回顾

平潭某房产经纪店与福建某置业公司于2019年10月签订《置业分销合作框架协议》及《补充协议》，双方在协议中就合作方式、业绩确认及分销服务费支付流程等事项均进行了明确约定。但双方因佣金对账问题发生争执，并诉至法院。

平潭某房产经纪店诉称福建某置业公司拒绝支付双方已经确认的佣金，侵害了其权利，请求法院判令福建某置业公司支付其欠付佣金40万元。

“我方和被告有长期合作，虽然签订了合同，但合作过程中，为了方便，对账采用了微信聊天确认的方式，这是我们长期以来形成的交易习惯，我们已经提供了微信聊天记录、签单明细、佣金表来证实。”平潭某房产经纪店代理人陈述道。

福建某置业公司则辩称双方签订了合作协议，协议明确约定支付分销服务费的前提是客户成功购房、结算资料齐全且其收到开发商或合作方支付的全部佣金。现平潭某房产经纪店主张的佣金均未经其确认，故请求驳回平潭某房产经纪店全部诉请。

“我们签订了合同，就应当按照合同约定履行。我们支付佣金的前提之一是对方要提供《推荐客户到访确认单》《推荐成交确认单》，就算按照交易习惯，也至少需要双方共同确认。但是对方提供的签单明细、佣金表全是单方制作的，且微信聊天记录也正好能证实我方从来没有以任何方式确认过欠付佣金。” 福建某置业公司的代理人反驳道。

平潭法院经审理认为，双方签订的《合作协议》合法有效，双方均应恪守履行，且平潭某房产经纪店主张的分销服务费数额不小，其更应以审慎态度对待签约及履约行为，并保留相应的履约证据。而平潭某房产经纪店未能完成其举证责任，证明其已履行合同义务，达到分销服务费支付条件，故判决驳回平潭某房产经纪店的全部诉讼请求。

该案经福建省福州市中级人民法院驳回上诉，维持原判。

【法官说法】

承办法官通过类案检索发现，该案例折射出的诸多风险点在房地产经纪行业普遍存在，为了帮助中小企业实现对风险的规避，防止损失，法官在此做以下几点提醒：

一、滚动结算有风险，对账确认需及时。现实中很多企业不能及时支付佣金，为提高交易效率，就会选择滚动式结算。但如不及时梳理交易情况，制作对账单，在发生纠纷时，对于交易情况的梳理可能耗时费力，且若证据保管不慎，出现遗失，就更难以查明事实。因此，在滚动结算的情况下必须及时制作对账单。

二、微信对账有风险，对账形式需规范。房地产经纪行业中，佣金对账业务多采用微信方式进行，这种对账方式其中蕴含的风险较大，建议尽可能选择线下对账，要求对方加盖公章，并由其法定代表人或授权代表签名确认。针对普遍存在的微信对账方式，给出以下几点规范建议：

1.审核对接人身份。在微信对账前，必须审核对接人身份，要求对方出示相关证明材料，确保其有权代表对方公司，否则可能在诉讼时被对方钻空子，以联系人无权代表为由进行抗辩。

2.规则确立在前，习惯形成在后。鉴于房地产经纪行业中存在长期合作关系，故在初期需双方共同确立规则，并在合作过程中主动遵循积极形成稳定交易习惯，以便在诉讼中争取更多主动权。

3.对账需提请对方签章并签字确认。电子证据往往在真实性和关联性方面存在瑕疵。故建议在业务对接中尽量取得对方盖章并签字确认的文件，以供出现纠纷时作为证据之用。

三、诉讼时效有期限，主张债权需快速。滚动结算方式经常导致债权人在提起诉讼后才发现部分债权已超过诉讼时效，此时对方若提出诉讼时效抗辩，那么债权人就陷入十分不利的境地。因此，即便是长期合作关系，也应当快速明确地向债务人主张债权，以此中断诉讼时效，避免在诉讼中被动。

编辑：潘潘

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